Waarom en hoe het opzetten van een vastgoedvennootschap (SCI)

De oprichting van een vastgoedvennootschap ( SCI ) vereist geen minimumkapitaal . Ongeacht zijn nationaliteit , kan iedere natuurlijke of rechtspersoon die in verband worden gebracht in een SCI Ons dossier toont u de verschillende juridische aspecten en praktijken essentieel om te weten , om dit soort bedrijven te monteren .

Er is een bepaling van artikel 1832 ( wet van 11 juli 1985) van het maatschappelijk , gemeenschappelijk voor alle samenlevingen , dat als volgt luidt Code : " Het bedrijf is opgericht door twee of meer personen die het eens per contract, invloed van een gemeenschappelijke onderneming , eigendommen of industrie om de winst of het voordeel van de besparingen die het gevolg kunnen delen. ( ... ) De partners zetten zich in om bij te dragen aan het verliezen . " Een tweede bepaling staten ten aanzien van de specifieke status van het maatschappelijk middenveld , de precieze aard van deze laatste ( art. 1845 van het Burgerlijk Wetboek ) : " ... Zijn de burgerlijke , alle vennootschappen waarop de wet niet geven ander karakter vanwege hun vorm , hun aard of hun doel . "
Gedurende deze kwestie , zullen we niet uit het oog van deze twee artikelen, gebaseerd Civil Society ( CS ) die we binnenkort zullen bespreken , en het vastgoedbedrijf ( SCI ) te verliezen. SCI is geregeld in het Burgerlijk Wetboek , met name door de artikelen 1845 tot 1870-1 . Artikel 1832 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt SCI als een contract en moet verplicht worden geschreven . Dit contract kan alleen worden gevormd indien de partijen hun toestemming hebben gegeven , fysiek in staat om hun verlangens , die een persoon wiens geestvermogens worden aangetast uitsluit uiten .

Kan dus gaan , iedereen met de mogelijkheid om te doen is om te zeggen :

    - Major ;
    - De belangrijkste onder rechtsbescherming ;
    - Leeftijd onder curatele bijgestaan ​​door zijn voogd ;
    - De belangrijkste curatorschap met de hulp van zijn voogd ;
    - Geëmancipeerde minderjarigen rechtstreeks of door huwelijk met de vrouw ;
    - Geëmancipeerde minderjarigen , maar met de hulp van zijn wettelijke vertegenwoordiger machtiging van de rechter ;

Het is belangrijk af te wijken voor een minderjarig kind . Artikel 2 van het Wetboek van Koophandel bepaalt dat een minderjarige, zelfs geëmancipeerd , kan niet een handelaar . Echter , de S.C.I heeft geen commerciële activiteit . Onder deze voorwaarden kan een minderjarig kind worden geassocieerd met een vastgoedbedrijf. Als het niet geëmancipeerd , wordt hij vertegenwoordigd door zijn wettelijke voogd of beheerder. Bijdragen die hij zou kunnen doen in de samenleving moeten door de voogdij rechter worden goedgekeurd .

Daarnaast kunt u een SCI tussen echtgenoten zonder voorbehoud ( artikel 1832-1 van het Burgerlijk Wetboek ) te creëren , zelfs als ze slechts in dienst gemeenschap van goederen voor bijdragen aan de samenleving of de verwerving van de aandelen van de echtgenoot moet gewoon worden geïnformeerd en dit wordt opgenomen in de handeling van inputs .
Beide echtgenoten alleen of met anderen , kunnen worden gecombineerd in een SCI en er samen of niet , sociaal beheer . Voordelen en donaties als gevolg van een samenwerkingsverband tussen echtgenoten kan niet worden geannuleerd omdat ze vermomd geschenken vormen , toen de voorwaarden werden geregeld bij akte ( notaris )

Tot slot kan een rechtspersoon ( bedrijf, maatschappij ) deel van een SCI zijn, mits het een rechtspersoon is . Zo, een joint venture ( september ) of een partnerschap is als zodanig niet kan worden geassocieerd met een vastgoedbedrijf.

Doel van het bedrijf ...

Het doel van de SCI moet burgerlijk zijn, met uitsluiting van elke commerciële activiteit . Het bestaat uit de aankoop en het bezit van onroerend goed .
SCI kan bijvoorbeeld kopen een appartement voor wederverkoop ( zoals gepland ) , zou het een commerciële handeling . Echter , niets belet het bedrijf om zijn bezittingen te verkopen ( zonder dat een trade ) . Het kan ook niet leveren dit appartement voor de " huur gemeubileerd in " (het kan echter huren leeg) .
Maar er is een truc om juridische doorverkoop te omzeilen : de onroerend goed bedrijf kan grond kopen om een ​​huis te bouwen , en later te verkopen . De wederverkoop transactie stelt ons in staat om de uitoefening van een economische activiteit te vermijden .

Rentmeesterschap van de S.C.I

Tot op zekere laksheid , wet nr. 78-9 van 4 januari 1978 te beëindigen organiseerde de werking van het vastgoedbedrijf. Dus zijn er twee bestuursorganen : het beheer van een hand , en de aandeelhouders ' de andere vergadering.

• Stewardship .
De vennootschap wordt bestuurd door een of meer personen (geen maximum) , al dan niet gepaard met de creatie , met vermelding in de statuten of door een afzonderlijke wet ( minuten ) , of door een besluit van de aandeelhouders in de vergadering aangewezen . Behoudens andersluidende beslissing van de statuten , moet de op de vergadering aanwezige aandeelhouders in ieder geval meer dan de helft van de aandelen .

Een rechtspersoon ( bedrijf, maatschappij ) kunnen worden benoemd manager van het bedrijf . De leiders zijn vervolgens aan dezelfde voorwaarden en verplichtingen als waren managers in eigen naam onderwerp , onverminderd de aansprakelijkheid van de SCI Zij lopen dezelfde burgerlijke en strafrechtelijke aansprakelijkheid .

• Fiscale en sociale situatie (of ) manager .
De manager is niet verbonden
Op fiscaal vlak , als de manager niet is gekoppeld , zal belastbaar zijn aan inkomstenbelasting, en het loon betaald zal een aftrekbare last voor het bedrijf . Sociaal , komt zij in aanmerking van de gemeenschappelijke werknemers recht bestaan ​​tussen het bedrijf en zichzelf , een band van ondergeschiktheid .

Echter , als de manager ( verbonden of niet ) is geen werknemer , is er geen sociale opbouw ( diensten URSSAF bevestigd dat dit ons schrijven ) .

De manager wordt geassocieerd
Het belastingstelsel is dat van een loontrekkende partner ( zie verder in dit verband , het hoofdstuk over " sociale en fiscale status van een partner " ) . Op sociaal niveau , zal het onderworpen zijn aan het regime van niet-werknemers ( inclusief eenmansbedrijven ) als een meerderheid .

Essentieel om te weten ...

Of civiele of niet , het creëren van een samenleving leidt tot een rechtspersoonlijkheid die losstaat van die van elk van zijn leden . We zeggen dat een onderneming is een rechtspersoon .
Zoals we hebben gezien , artikel 1835 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat " statuten moeten schriftelijk worden ingediend . Zij bepalen , in aanvulling op de bijdrage van elke partner , vorm , voorwerp , benaming , het hoofdkantoor , de hoofdstad , de duur van de vennootschap alsmede de werkwijze . " We zullen elk van deze punten te bespreken in dit hoofdstuk.

• Associate .
Om een SCI maken moet minstens twee mensen . Er is geen maximum voorzien door de wet . Er is geen kwaliteit staat of nationaliteit moeten worden geassocieerd . Kan gepaard gaan met personen van rechtspersonen of , bedrijven sets , of alleen fysieke personen . Aandacht , zoals voor iedere juridische structuur , partner " nominee " , dat wil zeggen , die geen wens om te werken aan een gemeenschappelijk doel en de kredietverlening zijn naam aan een volledige lijst van partners kan worden vervolgd voor overtredingen of wanbeheer . Maar het belangrijkste is , kan het bedrijf een beroep tot nietigverklaring zijn om dezelfde redenen .

• Duur van het bedrijf .
De maximale duur van een bedrijf in Frankrijk , is 99 jaar . Het kan echter korter zijn . Geen minimum wordt opgelegd door de teksten !

De ontbinding van de vennootschap is niet betrokken noodzakelijkerwijs de in de statuten datum . Het kan inderdaad verkort of verlengd door de algemene vergadering.

• De naam van het bedrijf .
Zijn naam kan fantasievolle zoals " Real Estate Company Apennijnen " worden gekoppeld aan de sociale object " SCI 3 rue Alfred Boutin , " of , met de naam van een of meer geassocieerd " Comb SCI Dany Jozefs " . De naam zal op alle documenten uitgegeven door de Vennootschap en voor rekening van derden ( artikel 32 van decreet nr. 78-704 van 3 juli 1978 ) worden geplaatst .

• De sociale object.
Het sociale doel is de activiteit die door de partners . We herinneren eraan dat het verboden is om een bedrijf te runnen . Het object zal daarom gericht zijn op besparingen of winsten ( huurincasso , bijvoorbeeld) te bereiken .

• Het aandelenkapitaal .
De wet stelt geen minimumbedrag voor kapitaal vastgoedbedrijven ( SCI ) , of de nominale waarde van de aandelen . Deze moeten van gelijke waarde zijn, besloten een bedrag vrijelijk door alle stichtende leden .

Dit kapitaal kan worden gemaakt van een inbreng in geld , door inbreng in natura ( goederen, roerende en / of onroerende ) of industrie ( tijd besteed aan het bedrijf relaties inzender , technische kennis , etc. ... ) of door de drie tegelijk . Dat doen we echter niet raden intakes industrie : zij dragen niet bij tot de vorming van kapitaal en vaak problematisch wanneer de verdeling van de winst .

In theorie is het mogelijk te monteren een SCI geen minimum kapitaal ( bijvoorbeeld € 100 of 655 frank )

• Het kapitaal mag variabel zijn .
Artikelen L.231 - 1 tot en met L. 231-8 van het Wetboek van Koophandel met betrekking tot het variabel kapitaal is van toepassing op SCI Gewoon los 20 % van het kapitaal (verplicht cash) , zodat het bedrijf naar behoren is samengesteld . De 80 % kan worden vrijgegeven binnen vijf jaar .
Overweeg een praktisch voorbeeld . De hoofdsom van de SCI is € 30,489 ( afgerond op 200.000 frank ) . Het is misschien het enige bedrijf dat € 6.097 ( 40.000 frank ) het vrijgeven van zijn. De resterende € 24.392 ( 160.000 frank ) kunnen worden gedaan (in geld ) als en wanneer de partners , over een periode van 5 jaar .

Merk op dat deze variabele vorm heeft een aantal voordelen, waaronder tijdens het vertrek of de komst van nieuwe partners , niet hoeft te opnieuw en elke keer dat het dossier van de artikelen ( en een besparing van 228 frank of 1.500 frank ) ! Een eenvoudig genoeg minuten . Het doet er niet niet tot reclame , dus in plaats van de verplichte wettelijke ad .

• Bijdragen .
In tegenstelling tot andere commerciële en ambachtelijke bedrijven , wordt de waarde van de inbreng in natura vrij tussen de partners besproken , en geen tussenkomst van een externe input nodig , ongeacht het percentage vertegenwoordigt goed ten opzichte van het totale vermogen .

Het aantal eenheden wordt bepaald door de hoeveelheid kapitaal , gedeeld door het bedrag van de waarde van een aandeel . Neem een ​​voorbeeld . Of de waarde van elk aandeel is vastgesteld op € 100 ( 655 frank ) , dat de heer X biedt 15.000 € ( 98.393 frank ) in de natuur , en de heer Y , brengt een volle eigendom waard geschat op € 150.000 ( 983.935 frank ) , zal de heer X 150 aandelen van € 100 te ontvangen , en de heer Y , 1500 aandelen van € 100 .

• Het hoofdkantoor .
Het is het huis adres van het bedrijf . Het kan een bedrijfspand , een winkel , een kantoor waarvoor u zal oplopen een huurovereenkomst voor drie, zes of negen jaar ( of een korte termijn lease van 24 maanden ) .

De opname ...

• De aanvraag wordt ingediend .
De map met twee exemplaren van de artikelen, de benodigde onderdelen en gedrukte rapportage (type MO ) moet worden gedeponeerd bij het Centrum voor de afhandeling van formaliteiten ( CFE ) . Het zal zorgen voor alle sociale en fiscale registraties . Als u niet weet wat het adres van de CFE u afhankelijk bent , neem dan contact op met de burgemeester van uw gemeente , de Kamer van Koophandel en Fabrieken , de Kamer van Handel, of gewoon door te zoeken in telefoonboek , online of op Minitel .

• Registratie belastingen .
Vier exemplaren van de statuten zal worden gepresenteerd in het originele belastingdienst ( twee exemplaren voor de CFE , een kopie aan het hoofdkantoor en een kopie aan de belastingdienst ) . Op elke pagina van de statuten , moet u een zegelrecht van € 2,90 of 19 francs brengen ( € 5,79 , of 38 frank , als de pagina dubbelzijdig wordt gebruikt ) . De lege zijde worden de woorden " gezicht geannuleerd kunst dragen. 905 CGI , gearresteerd op 20 maart 1958 . "
Bijvoorbeeld , elk exemplaar van uw artikelen omvat 10 enkelzijdige pagina's , dus moet je een totaal van 40 stempels maken aan € 2,90 ( 10 pagina's x 4 exemplaren. Echter, de prijs is onderhevig aan verandering , raden wij u aan onderzoekt de belastingdienst u afhankelijk ) . Deze zegels kunnen worden gekocht bij de tabakswinkel op de hoek , of de belastingdienst .

Afgezien van deze kosten, zal je ook moeten een vaste bijdrage betalen ( € 228 of 1.500 frank + de kosten van een juridische kennisgeving ( tussen 152 en € 228 , 1.000 en 1.500 frank )

Het record van de status dient normaliter te geschieden binnen een maand na de datum van hun handtekening .

• Kosten van het creëren van een S.C. I
Gemiddeld , samen te vatten het bovenstaande , all inclusive, montage van het bedrijf is ongeveer € 595 ( 3950 frank ) , registratie ( met een cash kapitaal) , fiscale zegels en Wettelijke bepalingen opgenomen .

Sociale en fiscale status van de partners .

Als het bedrijf heeft een eigen rechtspersoonlijkheid en is fiscaal en sociaal verband met voorschriften , is het niet minder waar dat de aandeelhouders , zoals de manager , bovendien , dat we in het volgende hoofdstuk , hebben ze ook persoonlijk , regels op hen van toepassing .

• De fiscale gevolgen .
Met uitzondering van die onderworpen zijn aan het door het doel , vastgoed bedrijven zijn niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting . Net als individuele ondernemers ( maar vergelijk de twee wetten ) , de door elke partner ontvangen uitkeringen geeft u het totale inkomen van de laatste. De jaarlijkse verklaring , zullen zij in rekening worden gebracht als inkomen uit vermogen voor individuen en als bedrijf winst , als het een verbonden onderneming van SCI

Vermeldenswaard twee functies . Aan de ene kant , in het geval de / partners in dienst zijn , en ten tweede , wanneer een complex wordt geplaatst op de vrije beschikking van een geassocieerde deelneming .

    1 - Salarissen verbonden:
    Als de partner is een medewerker van SCI , het salaris is niet aftrekbaar van de winst als kosten . Inderdaad, de belastingdienst van mening dat dit een verdeling van de sociale uitkering. Als gevolg hiervan zullen de lonen worden belast aan de partner , als winst . Het zal hetzelfde zijn voor alle voordelen in natura , met uitzondering van een gebouw kosteloos ter beschikking van de geassocieerde deelneming geplaatst .
    2 - Living gratis beschikbaar om een ​​partner gemaakt :
    In het geval dat een aandeelhouder gratis gebruik van een woongebouw in handen van SCI , is de administratie niet van mening dat dit een eigenschap is in natura , of een belastbaar inkomen voor de partner , aangezien er geen huurovereenkomst tussen de twee partijen . De fiscale autoriteiten menen dat de SCI heeft het genot van het onroerend goed , en het is niet belastbaar door de vrije beschikbaarheid van een van haar leden .

Buiten de grote herstellingen die normaal worden afgetrokken van de kosten ( thermische isolatie , renovatie , groot onderhoud , rente op leningen ... ) , andere kosten zijn niet aftrekbaar van winst. Bijzondere regels worden toegepast . Om de nieuwste software te vinden, zullen we de belastingdienst te benaderen ( artikel 156,1-3 ° van de CGI ) .

• De bijbehorende "familie" .
Twee scenario's denkbaar : de situatie van de echtgenoten tijdens het huwelijk , de situatie in het geval van echtscheiding en wat er gebeurt met het aandeel van een partner die overlijdt .

    1 - De situatie van de echtgenoten tijdens het huwelijk partners .
    Het gebruik van de goederen die eigendom zijn van hen persoonlijk ( eigen vermogen) in het regime van de gemeenschap . Onder het regime van scheiding van goederen of deelname aan verworven bezit , hoeft de echtgenoten niet aan een bepaald probleem . Het kan echter anders zijn wanneer echtgenoten gebruiken gemeenschappelijke goederen als inputs als sommige punten niet is voldaan . De status van de echtgenoten in de samenleving wordt beheerst door de artikelen 1832-1 en 1832-2 van het Burgerlijk Wetboek voortvloeiende wetten nr. 85-596 van 10 juli 1982 en nr. 85-1372 van 23 december 1985 .

    Artikel 1832-1 kunnen echtgenoten uit te nodigen, zelfs als ze alleen gemeenschap van goederen bijdragen in dienst of voor de verwerving van aandelen . Beide echtgenoten alleen of met anderen kunnen worden gecombineerd tot een enkel bedrijf , en er samen of niet , het sociaal beheer .
    Paragraaf 2 van hetzelfde artikel bepaalt dat " de voordelen en geschenken als gevolg van een samenwerkingsovereenkomst tussen echtgenoten niet kan worden geannuleerd , omdat ze verkapte giften wanneer voorwaarden zijn voldaan bij akte " ( c dat wil zeggen , voor een notaris ) .

    Een echtgenoot kan de commons gebruiken om een bijdrage leveren aan een bedrijf zonder hun echtgenoot in kennis is gesteld , en zonder zijn gerechtvaardigd in de handeling . De laise echtgenoot kan de rechter vragen de nietigverklaring van de bijdrage . Er is dus verplicht om de echtgenoot te informeren . Het is de man die de bijdrage die een partner zal zijn maakt . Echter , indien de echtgenoot van de inbrenger in kennis heeft gesteld van de vennootschap van zijn voornemen persoonlijk te worden geassocieerd , kwaliteit in verband met het zal worden erkend voor de helft van de geplaatste aandelen op voorwaarde dat dit voornemen tot uiting kwam tijdens de ingang , goedkeuring of aanvaarding .

    Als deze melding is na de intake of overname , zijn licenties clausules daartoe door de statuten bindend voor de echtgenoot. Tijdens de beraadslaging over de goedkeuring , niet de bijbehorende echtgenoten niet deel aan de stemming en de aandelen zijn niet in aanmerking genomen voor de berekening van het quorum en de meerderheid .

    2 - De situatie in het geval van echtscheiding .
    Een aantal gevallen kunnen voordoen , afhankelijk van de vraag of de echtgenoten worden geassocieerd , of dat het gemeenschappelijk eigendom is of niet .
    Als de bijdragen van haar eigen activa , zal de echtgenoot van de waarde van deze bijdrage om hun persoonlijk vermogen te behouden , en de gezamenlijke wil in geen geval beweren iets ( zelfs in de afwezigheid van een verklaring als bedoeld herinvestering artikel 1434 van het Burgerlijk Wetboek ) .
    Indien de echtgenoten beide geassocieerd worden , en dat de bijdragen werden gemaakt door de commons even , iedereen gewoon hervat haar bijdragen zonder eventuele geschillen , omdat ze worden geassocieerd met 50/50 . Echter, aangezien het gemeenschappelijk eigendom is , de aandelen zullen worden in de verklaring van de liquidatie van de gemeenschap genoemd ( op het moment van de echtscheiding ) en zijn onderworpen aan de heffing van het delen .

    Echter, als een van de echtgenoten is een partner , zal hij , ten aanzien van gemeenschappelijk bezit , betalen de helft van de waarde van de aandelen op de dag van het delen . Ook hier wordt de heffing van het delen .

Wat gebeurt er als een partner overlijdt ?

Wanneer een partner overlijdt , wordt het maatschappelijk middenveld niet opgelost . Ze blijft samenwerken met de erfgenamen of legatarissen . Het kan echter worden voorzien in de statuten , moeten ze worden goedgekeurd door de aandeelhouders. De artikelen kunnen ook bepalen dat de dood van een partner , zal het bedrijf verder met de enige overlevende partners , of worden opgelost .
De artikelen kunnen ook andere maatregelen in dit geval maatregelen te nemen . Zo zal het bedrijf verder met de overlevende echtgenoot , of met een of meer van de erfgenamen , of zelfs met een andere door de statuten aangewezen persoon , tenslotte , door testamentaire beschikking .

Indien als gevolg van de weigering van de goedkeuring door de overlevende partners , erfgenamen of legatarissen bijbehorende SCI niet geworden , hebben ze recht op de waarde van de aandelen van de overledene .

Aansprakelijkheid en fiscale

• De aansprakelijkheid van de partners .
Ten aanzien van derde partijen, sociale partners hebben onbeperkte aansprakelijkheid in verhouding tot hun aandeel in het kapitaal op de datum van de terugbetaling of de datum van staking van betaling . Een partner die een bijdrage in de industrie heeft gemaakt , is verantwoordelijk als degene van wie de deelname in het aandelenkapitaal lager .

• Accounting .
Het is noodzakelijk om een boekhoudsysteem . Er zijn echter twee zaken vermeld , afhankelijk van of u kiest voor het opleggen van de SC ik voor de vennootschapsbelasting ( I. S ) of voor de inkomstenbelasting ( I. R ) .

    1 - Vennootschapsbelasting .
    De balans moet aan het einde van elk boekjaar , gedeponeerd bij de Rechtbank van Koophandel ( zoals de verplichting commerciële bedrijven ) . Het bedrijf zal worden belast op de winst in het huidige tempo ( 36,6 % in 2001 ) .

    2 - Belasting op inkomen .
    Het is niet verplicht om de rekeningen in te dienen bij de Rechtbank van Koophandel of het was de keuze van de belastinginkomsten . Zoals we hierboven zagen , als er winst , elke partner afzonderlijk belast voor de rol die hij heeft ontvangen.

Deze goed gedocumenteerde studie zal helpen hopen we het mechanisme van dit soort samenleving te begrijpen , om gemakkelijker te maken. Om fouten te voorkomen , krijgen onze "map kitde - creatie " van uw SCI " ( met alle bijkomende toelichtingen , reproductie wetten, statuten klaar gedrukt voor het indienen van uw zaak , enz. .. . ) . Alles wat je nodig hebt om jezelf te monteren uw bedrijf SC ik , zonder tussenpersoon , en in een paar uur , zelfs als u niet beschikt over een bewoonde administratieve , omdat alles al is voorbereid , is er ! ( Zie deze site " File -Creation Kit " ) .

Ondersteuning